住建部總結城市更新試點城市和各地經驗做法，日前形成《實施城市更新行動可復制經驗做法清單（第二批）》并印發，供各地結合實際學習借鑒。快來學習吧！

住房城鄉建設部辦公廳關于印發實施城市更新行動可復制經驗做法清單（第二批）的通知

建辦科函〔2023〕306號

各省、自治區住房城鄉建設廳，直轄市住房城鄉建設（管）委，新疆生產建設兵團住房城鄉建設局：

為貫徹落實黨中央、國務院關于實施城市更新行動的決策部署，我部總結各地在堅持城市體檢先行、發揮城市更新規劃統籌作用、強化精細化城市設計引導、創新城市更新可持續實施模式等方面的經驗做法，形成《實施城市更新行動可復制經驗做法清單（第二批）》，現印發給你們，請結合實際學習借鑒。

住房城鄉建設部辦公廳

2023年11月8日

（此件主動公開）

附件：

實施城市更新行動可復制經驗做法清單（第二批）

01 堅持城市體檢先行

（一）一體化組織推進城市體檢和城市更新工作

1.河北省建立“城市體檢、城市更新、城市設計”統籌推進工作機制。成立分管副省長任組長、住房城鄉建設部門牽頭、多部門協同的城市更新工作領導小組。印發《城市體檢（更新、設計）包聯實施方案及三年行動計劃》，將城市體檢、城市更新、城市設計作為一體推進內容，建立分級責任機制，明確省市縣牽頭部門、技術團隊和專家顧問的包聯職責，分市縣確定年度重點任務，統籌做好城市體檢成果轉化、城市更新政策機制探索、精細化城市設計引導等工作。

2.遼寧省沈陽市建立城市體檢與城市更新統一部署協調機制。將城市體檢工作領導小組整合至城市更新工作領導小組統一領導，書記、市長任雙組長，市城鄉建設局牽頭，相關部門共同參與。建立常態化體檢評估制度，市直部門、區政府、街道、社區設立“體檢聯絡員”，分級組織開展城市體檢，生成城市更新項目清單，納入城市建設年度計劃統籌安排，領導小組辦公室負責跟蹤調度落實情況。

（二）把城市體檢發現的問題短板作為城市更新的重點

1.江西省建立城市體檢成果轉化的工作機制。印發《關于加強城市體檢成果轉化工作的指導意見（試行）》，要求各市縣一體化推進城市體檢與城市更新工作，結合城市綜合體檢、專項體檢和城市更新摸底調查，識別住房、小區、社區、街區、城區層面的問題短板，分輕重緩急形成當年問題整治清單，提出下一年城市規劃建設管理項目建議清單，并將一體化推進情況納入政府年度考核。

2.天津市建立“城市體檢發現問題、城市更新解決問題”的閉環工作機制。將城市體檢與城市更新規劃計劃、方案策劃等銜接，完善城市體檢指標體系，依托第一次災害普查數據底圖和天津數字住建平臺，分層級查找城市問題短板，編制城市更新五年行動計劃，針對性提出城市更新目標，系統制定5項提升計劃、16項更新工程。各區依據城市體檢查找出的短板弱項，編制區級城市更新規劃、行動計劃，分類細化更新內容和改造要求，策劃生成一批城市更新項目并推動實施。

3.浙江省寧波市明確城市更新片區（街區）體檢和策劃方案編制要求。制定《寧波市城市更新片區（街區）體檢和策劃方案編制技術指引（試行）》，建立“街區體檢—街區策劃—意見征求—審查備案—成果公告”的工作流程，構建街區特色體檢指標體系，指導查擺街區短板問題，挖掘更新潛力和多方主體需求，統籌編制街區更新策劃方案，明確更新目標任務、實施方式、項目庫，提出城市設計指引以及規劃調整、土地出讓、投資運營等建議。  

02 發揮城市更新規劃統籌作用

（一）建立面向實施的城市更新規劃體系

1.寧夏回族自治區建立“專項規劃—年度實施計劃—單元（片區）策劃方案—項目實施方案”的城市更新規劃體系。制定《寧夏回族自治區城市更新技術導則》，明確城市更新各級規劃的定位和內容。其中，城市更新專項規劃確定城市更新目標策略和總體任務，是政府核準重大項目、安排投資、制定政策的重要依據。城市更新年度實施計劃確定城市更新年度目標指標、任務和重點項目；城市更新單元（片區）策劃提出單元更新內容和規模、規劃調整建議、具體項目劃定等內容；城市更新項目實施方案細化明確項目更新方式、供地方式、投融資模式、可行性研究、建設運營方案等內容，作為后續立項、用地、規劃等審批的依據。

2.四川省成都市建立“市級總體規劃—區級專項規劃—單元實施規劃”的城市更新規劃體系。《成都市“中優”區域城市有機更新總體規劃》確定城市更新總體規模、近遠期目標、更新對象、實施模式和規劃控制指標，劃定重點更新單元。區級更新專項規劃以區域評估為基礎，細化提出更新目標和規模、統籌實施模式、公益性設施建設等內容。更新單元實施規劃明確單元內地塊用地性質、開發強度、空間形態、配套設施、實施時序等內容。

（二）編制城市更新專項規劃和年度實施計劃

1.遼寧省沈陽市出臺城市更新中長期規劃。《沈陽城市更新專項總體規劃（2021—2035）》系統梳理城市問題短板和資源潛力，提出城市更新近遠期工作目標，劃定重點、一般、儲備三類更新片區，建立“深化體檢—多元協商—規劃設計—項目包裝—分類實施—持續運營”六步實施程序，分類細化老舊小區、完整社區、低效空間、歷史文化保護、公共空間完善、基礎設施等更新策略，明確更新組織實施、支持政策、資金籌措等保障舉措。

2.江西省南昌市出臺城市更新五年期規劃。《南昌市城市更新建設規劃（2021—2025年）》明確城市更新總體目標、實施策略和各類專項行動，劃定重點更新片區，提出片區內更新目標任務，分區縣明確更新指引，建立重點項目庫，細化提出項目更新方式、功能業態、責任主體、資金籌措、實施時序等。

3.山東省煙臺市逐年編制城市更新實施計劃。依據《煙臺市城市更新專項規劃》，結合城市體檢問題清單，圍繞城市更新六大任務，逐年制定城市更新片區、單元、項目三級清單，明確項目概況、責任主體、建設年限、年度任務、資金來源、年度投資額等，將城市更新年度實施計劃完成情況列入市委重點工作“紅黃藍”考核內容，對綜合評價較好的區市給予獎補資金傾斜。

03 強化精細化城市設計引導

（一）將城市設計作為城市更新的重要手段

1.浙江省寧波市依據城市更新片區策劃方案和城市設計調整控制性詳細規劃。《寧波市城市更新辦法》規定，結合城市更新片區策劃方案開展城市設計研究，提煉更新片區環境特征、歷史文脈、空間形態等要素，重點針對城市空間組織、公共空間體系、歷史文化保護、慢行系統、建筑高度、景觀風貌、街道界面等內容提出管控引導要求，評審通過后的片區策劃方案和城市設計成果，作為控制性詳細規劃優化調整的依據。

2.浙江省衢州市以城市設計引導城市更新項目實施。片區更新規劃通過城市設計，明確片區更新規模、總體風貌、用地性質、規劃指標、配套設施、產業布局等要求，將城市規委會審核通過的片區更新規劃作為控制性詳細規劃調整依據。在項目實施過程中，編制更新項目“設計+運營”方案，明確項目策劃、規劃、設計、管理、運營一體化實施路徑，有效指導項目實施。

（二）優化適用于存量更新的建設工程審批管理程序和技術措施

1.四川省成都市優化城市更新項目實施方案審查程序。分級優化項目實施方案審查流程，對于已納入城市更新試點的項目，以及涉及歷史文化保護、重要地段片區更新等項目，建立“區（市）縣審查、市級部門審查、市城市更新領導小組審定”流程。對于其他片區更新項目實施方案，建立“區（市）縣審查、市級部門備案”的簡化流程，壓縮項目審查周期，加快項目投資建設改造進度。

2.北京市完善既有建筑改造項目消防設計技術要求。印發《北京市既有建筑改造工程消防設計指南》（2023年版），明確既有建筑修繕、建筑立面改造、內部裝修、建筑局部改造、建筑整體改造等不同改造工程的消防設計要求，強調既有建筑改造實施前應組織開展消防評估，細化評估內容和要求，指導建設單位科學合理編制改造方案，確保改造工程同步提升消防安全水平。

04 創新城市更新可持續實施模式

（一）完善存量用地管理政策

1.湖南省長沙市加強城市更新土地要素保障。印發《關于加強城市更新片區土地要素保障的通知》，明確城市更新片區（單元）內經營性用地可實行帶方案掛牌出讓方式供地；城市更新片區范圍內邊角地、夾心地、插花地等零星經營性用地可采用協議出讓方式供地；開發價值低、不能實現經濟平衡的更新片區，可聯動屬地轄區內其他出讓地，通過帶條件、帶方案掛牌進行綜合開發。

2.北京市完善存量建設用地盤活利用政策。印發《關于存量國有建設用地盤活利用的指導意見（試行）》，鼓勵產業用地混合利用，單一用途產業用地內可建其他產業用途和生活配套設施的比例不超過地上總建筑規模的30%。完善土地利用方式和年限，可采取協議出讓、先租后讓、租賃、作價出資（入股）或保留劃撥方式使用土地（再利用為商品住宅的除外），支持以彈性年期供地，結合規劃情況合理約定土地出讓年限。

（二）健全城市更新多元投融資機制

1.河北省唐山市安排專項資金對城市更新給予支持。出臺《城市更新財政資金管理辦法》，明確市級財政安排專項資金，對老舊小區改造、完整社區建設、公共服務設施完善等政府投資類更新項目，采用直接投資方式支持；對因城市發展需要、自身難以平衡的片區更新項目，采取資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式支持。目前，市財政已統籌安排5.8億元專項資金支持城市更新項目。

2.山東省煙臺市爭取政府專項債支持城市更新。將城鎮老舊小區改造、地下管網改造、重大基礎設施建設等更新項目分類打包、整體策劃，形成穩定收益渠道，積極爭取發行地方政府專項債。2023年，對12個城市更新項目發行政府專項債，發債總額21.8億元、期限15—30年、年利率2.68—3.3%，發債后每半年還一次利息，債券到期后再還本金。

3.江蘇省蘇州市爭取中長期低息貸款支持古城保護。蘇州市政府與國家開發銀行簽署500億元戰略合作協議，采用“政策性開發性金融工具+銀行貸款”投貸聯動模式推動古城保護。如蘇州歷史文化名城高質量保護和提升利用工程一期項目，國家開發銀行牽頭組建208億元銀團，貸款期限40年，重點支持歷史建筑保護修繕、老舊片區改造提升、基礎設施建設、產業載體培育等。

4.陜西省西安市設立城市更新基金。由西安財金公司發起并認繳出資、市財政給予資金補充，設立100億元城市更新引導母基金，采用母子基金模式，吸引國有企業、建設開發運營企業、投資機構等參與子基金投資運作，重點支持片區綜合更新、老舊街區改造、產業園區建設等項目。母基金對單個子基金投資金額不超過子基金規模的20%，充分發揮母基金引導作用，帶動社會資本參與。目前已立項審批首批子基金8個，合作籌資280億元，預計帶動項目投資超過1400億元。

（三）建立多主體參與機制

1.北京市組建城市更新聯盟帶動多行業參與。由中國建設銀行、中建集團、中糧集團、首開集團、萬科集團、國家開發銀行等12家單位發起，組建涵蓋城市規劃、設計、建設、運營、材料供應、科技創新等全鏈條100多家企業參與的城市更新聯盟,采用市場化運作、實體化經營方式，建立政企協同的聯系紐帶,全過程提供城市更新規劃、建設、管理、金融等專業指導和服務。

2.重慶市開展“三師進企業、專業促更新”行動。建立“三清單一平臺”，以三師（規劃師、建筑師、工程師）、意向企業、潛在合作項目三張清單為基礎，搭建集城市更新項目、企業、三師、金融產品、招商運營信息于一體的城市更新資源信息平臺，定期更新并向社會公開，建立政府引導、市場運作、專業促進的長效聯動機制，解決社會企業參與城市更新項目“最后一公里”問題。行動首批招募三師164人、吸引意向合作企業76家，促成99個城市更新項目合作。

3.浙江省杭州市探索多方融合、多元參與的社區更新模式。在既有住區更新中，通過整合多方資源，協同社區、居民、企業多元力量，打造共建共治共享的社區幸福共同體。如濱江區繽紛社區打破原建制社區行政邊界，將原三個社區的黨支部聯建成為社區大黨委，集中統籌原有小散空間，按照統一規劃、建設、運營標準整合利用，以居民“自治+眾籌”方式實現165個多層住宅單元加裝電梯全覆蓋，改造底層樓道空間用于鄰里公共交往客廳，區級國有企業無償提供存量用房用于補充社區公共服務，轄區內民營企業參與社區食堂運營，共同為居民提供全生命周期、全生活場景的社區服務。

4.山東省青島市以居民協商方式推進更新實施。在城鎮老舊小區、城中村等片區更新改造中，改前問需于民，一村一策制定補償方案，確定安置區選在哪、怎么建、好不好。改中問計于民，成立群眾質量監督小組參與更新全過程，組建法律團隊提前介入，協助破解房屋類型多樣、土地界限不清、“一地兩證”等難題，城市未發生一起因征遷引起的重大社會矛盾糾紛。改后問效于民，居民滿意度達85%以上方可進行竣工驗收，并結合居民意見反饋進一步落實整改。

（四）探索運營前置和全流程一體化推進模式

1.江西省景德鎮市探索陶瓷文化保護與文旅產業發展良性互動的歷史文化街區保護利用模式。陶陽里歷史文化街區加強陶瓷工業遺存整體性保護，通過窯址考古挖掘、里弄保護、院落修繕、文化記憶整理方式，保留街區格局肌理和特色風貌，盤活利用存量建筑，采取“環境提升+設施優化+文化注入+產業帶動”模式，植入酒店民宿、陶瓷教育研學、非遺技藝展示、餐飲娛樂等文旅功能，打造文化交流、藝術展覽、商業消費一體化公共文化空間。2023年前三季度接待游客360萬人次，帶動旅游消費5億元。

2.重慶市探索微更新一體化運營方式推進老舊街區改造。渝中區山城巷更新項目由運營企業通過招標方式獲得15年特許經營權，出資7500萬元實施街巷房屋修繕、風貌提升、設施完善等微改造，在保留原住民和街區生活煙火氣基礎上，采用自營和聯營等方式植入民宿、餐飲、文化藝術、文創零售等新業態，成立“巷委會”推動街巷居民共商共建。目前，街巷日均營業收入約5萬元、節假日高峰期約8萬元，逐步成為都市打卡地，實現老舊街區的活力煥新。

3.廣東省深圳市探索私營企業躉租運營方式推進城中村改造。龍華區元芬新村改造項目由政府出資改造提升市政、環衛、綠化、消防等公共環境，市場運營主體與村集體簽訂13年長期合同，統一向村民收儲房源，推進整村規劃、全面改造、空間重塑、風貌提升，打造符合年輕人需求的租賃社區，持續提供專業化社區管理服務，通過房屋租金及增值服務反哺村民房屋租金和運營成本。