2021年是中國共產(chǎn)黨百年華誕之年，也是“十四五”規(guī)劃開局之年，為引導(dǎo)全體干部職工秉承集團(tuán)“創(chuàng)新圖強(qiáng)”的企業(yè)精神，聚焦集團(tuán)轉(zhuǎn)型發(fā)展的難點、企業(yè)管理的痛點，以全員智慧全面提升工作效能和管理效益，助推企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，今年，湘潭城發(fā)集團(tuán)繼續(xù)開展“金點子”征集活動，廣大職工積極參與，經(jīng)初步評審，有7個“金點子”入圍復(fù)賽。

我們在湘潭城發(fā)集團(tuán)微信公眾號上分期展示了這些“金點子”，即將開展網(wǎng)絡(luò)投票評選活動，網(wǎng)絡(luò)投票評選結(jié)果將作為重要參考依據(jù)，并根據(jù)集團(tuán)企業(yè)文化小組綜合評審意見，最終評選出一、二、三等獎。

今天，我們?yōu)槟故咀詈笠粋€入圍的“金點子”。

金點子七：“追病溯源，對癥下藥”引入合適產(chǎn)業(yè)，盤活片區(qū)土地資源

面對目前土地市場招商難及針對城投公司融資受限問題，該采取怎樣的措施應(yīng)對，化解難題？

土地招商難點分析

大環(huán)境下中央到地方先后多次采取宏觀調(diào)控手段，導(dǎo)致二級市場中的房地產(chǎn)開發(fā)商難以從銀行融到項目開發(fā)資金，從而減緩腳步，推動房子回歸居住屬性，房地產(chǎn)公司對于投資持謹(jǐn)慎態(tài)度，短期內(nèi)無法改變。個人認(rèn)為，目前重點在于解決人口凈流出問題，擴(kuò)大住房需求才是關(guān)鍵。湘潭市總?cè)丝诩s272萬，占全省總?cè)丝诘?.1％，人口凈流入不足，是導(dǎo)致土地招商推進(jìn)困難的原因之一。 

融資受限原因分析

表面上看目前集團(tuán)融資難是受《銀行保險機(jī)構(gòu)進(jìn)一步做好地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險防范化解工作的指導(dǎo)意見》（銀保監(jiān)發(fā)〔2021〕15號）政策的影響，為控制地方性政府隱債規(guī)模，加之目前債務(wù)化解壓力大所致，究其根本在于集團(tuán)過去的經(jīng)營方式單一，主要精力在城市基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套建設(shè)上，經(jīng)營渠道單一，資源積累薄弱等，導(dǎo)致目前融資推進(jìn)困難。

建議：導(dǎo)入合適產(chǎn)業(yè)

鑒于以上，從集團(tuán)長遠(yuǎn)發(fā)展來看，建議以市場化轉(zhuǎn)型為契機(jī)，在加大市場化經(jīng)營性項目投資力度的基礎(chǔ)上，利用現(xiàn)有土地資源，依法依規(guī)在片區(qū)內(nèi)導(dǎo)入合適產(chǎn)業(yè)。例如，推進(jìn)落實“中醫(yī)康養(yǎng)”“文體商業(yè)綜合體”等目前國家大力扶持、提倡的產(chǎn)業(yè)，不僅能為全市提供一部分就業(yè)崗位，增加崗位需求吸引留住人口，還能打響城市新名片，取得一定社會效益，并且在項目建成產(chǎn)出直接經(jīng)濟(jì)效益的同時，還可通過經(jīng)營性項目融資杠桿，置換地塊內(nèi)沉淀資金，實現(xiàn)盤活周邊土地資源，進(jìn)而帶動房地產(chǎn)市場。

以下是萬樓碧泉湖片區(qū)“中醫(yī)康養(yǎng)”項目、文體商業(yè)綜合體項目兩個產(chǎn)業(yè)項目的“金點子”。

萬樓碧泉湖片區(qū)“中醫(yī)康養(yǎng)”項目

一、總體思路

以“產(chǎn)業(yè)為依托，民族為特色，健康為亮點”。打造湘潭多業(yè)態(tài)康養(yǎng)綜合體。發(fā)揮中醫(yī)院中醫(yī)藥文化特色，結(jié)合碧泉湖絕佳的生態(tài)環(huán)境，打造一個融醫(yī)療保健、健康養(yǎng)生為特色的康養(yǎng)綜合體。

二、項目基本情況

（一）區(qū)位范圍

地塊位于萬樓新城中部偏西，護(hù)潭路與江南大道交匯處，毗鄰碧泉湖、湘潭中醫(yī)院、益智建元中學(xué)與湘潭大學(xué)城。東至江南大道、南至護(hù)潭路、西臨碧泉湖、北到益智建元中學(xué)，規(guī)劃凈用地面積為8.09公頃（121.29畝）。

（二）建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模

根據(jù)項目的具體情況，合理配置各類型用地的比例，充分考慮到實施的可行性。本著統(tǒng)一規(guī)劃、分期實施、遠(yuǎn)近結(jié)合的原則進(jìn)行項目各類功能區(qū)的規(guī)劃布局，主要包含醫(yī)療、康復(fù)、養(yǎng)老和服務(wù)配套等。

1、醫(yī)療：規(guī)劃布置在南側(cè)，與南側(cè)的中醫(yī)院相呼應(yīng)，主要包含幼兒醫(yī)療中心、老年醫(yī)療中心、綜合體檢中心、醫(yī)美整形、形體矯正、血透中心、牙科、眼科等，建筑面積約3.8萬㎡。

2、康復(fù)：規(guī)劃布置在地塊北側(cè)，靠近益智建元中學(xué)，主要包含月子中心、產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后一站式服務(wù)、健康圖書館、健康管理中心、心里咨詢與中醫(yī)結(jié)合、中醫(yī)康復(fù)治療（針灸、理療、艾灸等）、健康俱樂部等，建筑面積約7.08萬㎡。

3、養(yǎng)老：規(guī)劃布置在地塊西側(cè)，主要包含老年公寓、頤養(yǎng)學(xué)院（老年活動中心）、服務(wù)中心、老年照料中心等，建筑面積約5.06萬㎡。

4、服務(wù)配套：規(guī)劃布置在地塊西側(cè)偏中，靠近碧泉湖，主要包含商業(yè)、食堂、公共活動中心、理療會所、幼兒成長計劃、中醫(yī)康養(yǎng)講堂、健康產(chǎn)業(yè)總部、戶外體育健身設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施和市政公用設(shè)施等，建筑面積約4.25萬㎡。

（三）運(yùn)營模式

1、采取與湘潭市中心醫(yī)院、中醫(yī)院、五醫(yī)院、六醫(yī)院、婦幼保健院、口腔醫(yī)院、湘潭市民康醫(yī)院、仁和醫(yī)院，美年大健康、愛爾眼科、亞韓、雅美美容整形醫(yī)院等具有相應(yīng)資質(zhì)且有一定品牌影響力的醫(yī)療、康養(yǎng)、美容整形機(jī)構(gòu)開展深入合作； 

2、自主運(yùn)營老年公寓、商業(yè)出租、食堂承包項目。

三、項目投資估算及資金籌措

（一）項目總投資

本項目總投資為119315.01萬元，其中工程費(fèi)用65741.43萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用9631.31萬元，預(yù)備費(fèi)7537.27萬元，建設(shè)用地費(fèi)36405萬元。

（二）項目期限

本項目經(jīng)營期限15年，其中包括建設(shè)期3年，運(yùn)營期12年。

四、收入測算

（一）租金收入

1、幼兒醫(yī)療中心、老年醫(yī)療、綜合體檢、醫(yī)美整形、形體矯正、血透、牙科、眼科、月子、心理咨詢、中醫(yī)康復(fù)治療、老年照料、幼兒成長計劃中心及理療會所等基礎(chǔ)服務(wù)場所，總建筑面積71990㎡，租金1.85元/平方米/日，第一年收入4861.12萬元。

2、健康圖書館、健康管理中心、健康俱樂部、頤養(yǎng)學(xué)院、服務(wù)中心、公共活動中心、銀行、中醫(yī)康養(yǎng)講堂、健康產(chǎn)業(yè)總部、地下車庫等綜合配套服務(wù)設(shè)施，總建筑面積144260㎡，租金1.65元/平方米/日，第一年收入8688.06萬元。

3、商業(yè)門面總建筑面積15000㎡，租金1.95元/平方米/日，第一年收入1067.63萬元。

4、收入210萬元/年。

5、老年公寓總建筑面積25000㎡，租金1.85元/平方米估算，第一年收入1688.13萬元。

6、配套機(jī)動車停車位2000個（其中地面停車位400個、地下停車位1600個），租金均按10元/個/日估算，第一年收入730萬元。

（二）物業(yè)管理費(fèi)

物業(yè)管理采用委托運(yùn)營的模式進(jìn)行，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按2.0元/月/㎡估算。委托方與運(yùn)營方根據(jù)委托協(xié)議按7.5:2.5比例分配運(yùn)營收入，即委托方每月每平方米1.5元，運(yùn)營方每月每平方米0.5元。物業(yè)管理部分建筑面積202250平方米，物業(yè)管理費(fèi)1.5元/平方米/月，第一年收入 364.05萬元。

上述收入均按項目投入使用后第一年收入所得測算，未考慮出租率、租金漲幅、購銷成本、折舊、稅費(fèi)等因素（具體以可行性研究報告為準(zhǔn)）。

綜上所得，項目建成后，第一年租金及物業(yè)管理費(fèi)合計收入為17608.99萬元，項目經(jīng)營期內(nèi)總經(jīng)營性收入合計211307.88萬元。

文體商業(yè)綜合體項目

一、政策導(dǎo)向

（一）國家層面

國務(wù)院印發(fā)《全民健身計劃（2021-2025）年》，就今后一時期促進(jìn)全民健身更高水平發(fā)展，更好滿足人民群眾的健身和健康需求做出部署。文件明確到2025年，全民健身公共服務(wù)體系更加完善，人民群眾健身更加便利，帶動全國體育行業(yè)總規(guī)模達(dá)到5萬億元，較2019年水平增長70%。

（二）省級層面

《湖南省“十四五”新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》通知要求，長株潭都市圈需承擔(dān)生態(tài)環(huán)保、休閑旅游、體育健身、文化展示、康養(yǎng)娛樂、研學(xué)教育、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和對外交流等功能；要求探索生態(tài)優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢的有效途徑，大力發(fā)展科創(chuàng)研發(fā)、信息技術(shù)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、設(shè)計創(chuàng)意、康養(yǎng)休閑、文體旅游、體育運(yùn)動等綠色創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，推動綠色融合發(fā)展。

二、建設(shè)理念

順勢而為，謀求符合國家政策導(dǎo)向、城市總體規(guī)劃，充分利用片區(qū)土地資源，開拓公司自主經(jīng)營方向，進(jìn)一步推進(jìn)集團(tuán)市場化轉(zhuǎn)型升級，在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的同時，同步提升片區(qū)土地價值、打造具有一定品牌影響力的文體商業(yè)綜合體項目。

三、選址分析

位于萬樓濱水片區(qū)內(nèi)萬樓26號地塊，北至霞城路、南臨二級渠、西臨熙春北路、東至思賢路，總面積約85畝。

（一）人口集中。萬樓濱水片區(qū)規(guī)劃多為二類居住用地，面積近1123.84畝，周邊已建成的住宅小區(qū)即有步步高新天地住宅小區(qū)。項目建成后短期內(nèi)即可輻射覆蓋周邊100萬居民。

（二）交通便利。北臨北二環(huán)和四大橋，連通本市東西城區(qū)；西側(cè)潭州大道城市快速道至長沙半小時，在吸收片區(qū)內(nèi)人流的同時輻射本市城區(qū)及周邊城市。

（三）配套完善。二級渠景觀工程全速推進(jìn)，師大附小即將交付，周邊規(guī)劃了師大附中、四橋橋頭公園等其他配套設(shè)施。

四、建設(shè)內(nèi)容

以體育運(yùn)動為核心，商業(yè)配套、大健康三大業(yè)態(tài)構(gòu)成。

（一）體育運(yùn)動：區(qū)分兒童專屬運(yùn)動空間、成人活動區(qū)、老年區(qū)三大板塊。

1、兒童專屬運(yùn)動空間：夢工廠水上公園、滑雪滑冰樂園、水族館、冰球場、兒童攀巖、蹦床公園、團(tuán)建場地及相關(guān)培訓(xùn)等；

2、成人活動區(qū)：競技館（籃球館、羽毛球館、網(wǎng)球館、排球館、保齡球館、足球場等運(yùn)動競技場所）、健身館、游泳館、瑜伽等；

3、老年區(qū)：圖書館、棋牌類休閑項目等。

（二）商業(yè)配套：演藝廳、行政會議廳、大型商場、美發(fā)沙龍、spa服務(wù)、零售業(yè)態(tài)方面的運(yùn)動品牌以及餐飲商戶、自營咖啡館等；

（三）大健康：健康、營養(yǎng)、形象管理、理療等。

五、運(yùn)營模式

重點采取自主運(yùn)營模式，輔以招商合作方式推進(jìn)，如在配套商業(yè)引入奧特萊斯、沃爾瑪?shù)绕放迫腭v。

六、成功案例

案例一

新加坡淡濱尼天地

新一代社區(qū)模式典范

淡濱尼天地總建筑面積達(dá)12萬㎡，整體建筑布局呈回字型，與公共綠地結(jié)合并形成更有活力的城市街景，是新一代社區(qū)中心開發(fā)模式的典范。秉承以人為本的設(shè)計理念，將公共服務(wù)中心、運(yùn)動場、圖書館、家庭醫(yī)療中心、運(yùn)動科技中心、游泳館、樂齡活動中心、民眾俱樂部和零售商店等各功能區(qū)散布其中。中心的足球場除了成為社區(qū)大型活動的主要場地，平日也是居民晨運(yùn)、散步、休閑的綠色市鎮(zhèn)廣場。

案例二

迪拜 SPORT SOCIETY

全球最大的體育綜合體

Sport Society 位于迪拜發(fā)展最為成熟的住宅區(qū)，是全球最大的體育綜合體，輻射范圍覆蓋超過100萬居民。面積約8萬平方米，共有3層，由體育、零售、大健康3大業(yè)態(tài)構(gòu)成。體育主題是其最為突出的特色。

體育業(yè)態(tài)方面有健身、競技、攀巖等，零售業(yè)態(tài)方面的運(yùn)動品牌以及餐飲商戶。一樓是一個巨大的競技場，靈活性極強(qiáng)，整層空間可以作為超過40種運(yùn)動的競技場，包括足球、籃球、保齡球、棒球、高爾夫等。三樓是奧特萊斯，容納著眾多運(yùn)動品牌；同時，餐飲商戶也全部集中在三樓，其中還包括自營咖啡廳。大健康業(yè)態(tài)有一個診所和一個醫(yī)療中心，主要提供運(yùn)動康復(fù)，以及因運(yùn)動造成的身體損傷等疾病治療。

活動屋頂在需要時也可“變身”為一個運(yùn)動場；室外 LED 屏幕主要用作賽事轉(zhuǎn)播，室內(nèi)屏幕除了可服務(wù)于賽事之外，亦可用作藝術(shù)裝置。

七、“網(wǎng)紅”體育綜合體帶來的啟示

當(dāng)下，國內(nèi)的體育服務(wù)綜合體也逐漸多了起來。結(jié)合國外案例及國內(nèi)現(xiàn)實狀況，值得體育綜合體的開發(fā)運(yùn)營者借鑒：

（一）善于發(fā)掘城市可用空間

在用地緊張的城市找到增量空間做體育綜合體難度較大，因此，我們可以利用舊廠房改造，或者利用閑置的商業(yè)空間。

（二）體育+服務(wù)+健康業(yè)態(tài)，形成聚合效應(yīng)

國內(nèi)的體育綜合體目前涉及的業(yè)態(tài)相對分散、單一，更常見的是在體育綜合體內(nèi)舉辦各類游樂活動。

而健康醫(yī)療業(yè)態(tài)作為附屬的必要服務(wù)，已成為國外體育綜合體不可缺少的一部分。打造健康生活生態(tài)圈，形成聚合效應(yīng)，可以成為國內(nèi)體育綜合體的下一個發(fā)展方向。

體育綜合體是城市綜合體的延伸，在體育、娛樂、餐飲與零售等各業(yè)態(tài)間相互依存、相得益彰。國家出臺多項政策大力扶持體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展，體育綜合體作為體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體之 一，不僅能滿足家庭式消費(fèi)需求，也能以消費(fèi)帶動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、片區(qū)的發(fā)展。

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