2020年4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（下稱《通知》）。之后中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布了《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》的征求意見(jiàn)稿?！吨敢饭?5條，主要對(duì)產(chǎn)品定義、參與主體資質(zhì)與職責(zé)、產(chǎn)品注冊(cè)、基金份額發(fā)售、投資運(yùn)作、項(xiàng)目管理、信息披露、監(jiān)督管理等進(jìn)行規(guī)范。

那什么是REITs？它能給我們后續(xù)的工作帶來(lái)什么方面的影響呢？本文嘗試從以下兩個(gè)方面來(lái)解讀這個(gè)具有劃時(shí)代意義的金融政策。

一、什么是REITs

首先，REITs(Real Estate Investment Trust)是個(gè)舶來(lái)品，1960年誕生自美國(guó)。名字翻譯過(guò)來(lái)，就是“不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金”?；鸷美斫狻２粍?dòng)產(chǎn)，那不就是房地產(chǎn)嗎？可以這么說(shuō)。國(guó)外REITs大部分的底層資產(chǎn)，都是以房地產(chǎn)為主。發(fā)展到后來(lái)，高速、軌道交通、天然氣管線等基建類REITs，也被準(zhǔn)許發(fā)行。以美國(guó)為例：2019年6月，美國(guó)權(quán)益型REITs市值1.15萬(wàn)億美元，在166只權(quán)益型REITs中，共有5只基礎(chǔ)設(shè)施REITs，其中4只屬于通信行業(yè)，1只屬于能源基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)。

REITs分公募、私募。公募REITs可以公開(kāi)募資，并且在二級(jí)市場(chǎng)交易，流動(dòng)性比較好。私募REITs具有一定資金門(mén)檻，不能上市交易，普通老百姓是不用考慮了。這樣梳理一下就清楚了：

公募REITs簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是一群投資者把錢(qián)集中到一起，交給基金經(jīng)理，由他去投資房地產(chǎn)或基建項(xiàng)目。基金經(jīng)理扮演資管機(jī)構(gòu)的角色，以股權(quán)收購(gòu)方式，持有各個(gè)項(xiàng)目的底層資產(chǎn)。等項(xiàng)目賺到錢(qián)，需要拿出90%以上的收益給投資者分紅。在這一過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)或基建項(xiàng)目經(jīng)過(guò)打包，變成了具有金融屬性的REITs產(chǎn)品，并在二級(jí)市場(chǎng)交易流通，就叫“資產(chǎn)證券化”。而對(duì)地產(chǎn)商或基建開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，REITs也幫了大忙。可以一次性把資產(chǎn)賣(mài)給投資人，企業(yè)不僅能快速回籠資金，還多了一條退出渠道。甩開(kāi)重資產(chǎn)包袱，轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

從通知內(nèi)容來(lái)看，國(guó)內(nèi)的REITs基金，主要由發(fā)改委牽頭推進(jìn)，有比較強(qiáng)的政策性。國(guó)內(nèi)公募REITs聚焦的重點(diǎn)行業(yè)，還是以交運(yùn)、環(huán)保、新基建等公共事業(yè)為主。像倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等、污水垃圾處理這類老基建，以及信息網(wǎng)絡(luò)、高科技園區(qū)等新基建。

不過(guò)前面提到，基建類REITs的回報(bào)一般不怎么高，按照美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，年化收益率一般在6%-7%。而且只投資那些已經(jīng)投入使用的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，不會(huì)涉及剛開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。我國(guó)同樣，按照《指引》規(guī)定，中國(guó)的基建REITs基金，應(yīng)當(dāng)投資那些經(jīng)營(yíng)3年以上，且已經(jīng)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的項(xiàng)目。那些依賴財(cái)政補(bǔ)貼才能續(xù)命的項(xiàng)目，是無(wú)法發(fā)行REITs基金的。而且根據(jù)文件，首批試點(diǎn)的REITs基金，主要是封閉式的。也就是說(shuō)，你買(mǎi)了后不能直接贖回，想要換手只能在公開(kāi)市場(chǎng)上找接盤(pán)俠。

二、對(duì)未來(lái)工作的影響

解讀1

基礎(chǔ)設(shè)施REITs有利于化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、盤(pán)活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，從而提高實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效

據(jù)北大光華的研究報(bào)告，在中央推出“4萬(wàn)億”投資計(jì)劃刺激宏觀經(jīng)濟(jì)之后，2017年底政府顯性債務(wù)規(guī)模為16.47萬(wàn)億，地方政府債務(wù)（顯性+隱性）共約39-43萬(wàn)億，地方政府的高杠桿帶來(lái)了系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的積聚。

由此帶來(lái)的我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施存量市場(chǎng)規(guī)模已超過(guò)100萬(wàn)億，依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，我國(guó)人均基礎(chǔ)設(shè)施存量水平僅相當(dāng)于發(fā)達(dá)國(guó)家的20%-30%，因此還存在大量的基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)需求。

因我國(guó)REITs權(quán)益類證券化工具的缺失，基礎(chǔ)設(shè)施的資金融通存在著天然缺陷，公司債、ABS無(wú)法實(shí)現(xiàn)出表、PPP的模式受眾小且無(wú)法標(biāo)準(zhǔn)化，公募REITs的適時(shí)推出可顯著降低地方政府的財(cái)務(wù)杠桿，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)品的股權(quán)投資、大眾化投資，同時(shí)也能實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施投資的市場(chǎng)化改革，從而切實(shí)的快速提高實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效水平。

通過(guò)前文所述，基礎(chǔ)設(shè)施REITs很好的解決了投資高回報(bào)周期長(zhǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資金回籠的問(wèn)題。通過(guò)長(zhǎng)期型的權(quán)益化投資，解決了原本流動(dòng)性不佳資產(chǎn)的流動(dòng)性問(wèn)題。從而為激活后續(xù)的項(xiàng)目建設(shè)。形成一個(gè)良性的循環(huán)創(chuàng)造條件。

結(jié)合集團(tuán)的資產(chǎn)現(xiàn)狀,除開(kāi)代建的城市道路之外，集團(tuán)有很多沉淀的項(xiàng)目資產(chǎn)。例如弱電管網(wǎng)、城市綜合管廊、垃圾處理場(chǎng)和體育中心等資產(chǎn)都是有經(jīng)營(yíng)性價(jià)值。例如城市綜合管廊，涉及通信、電力、燃?xì)?、供水、供暖、污水等多個(gè)方面。涉及的企業(yè)單位政府部門(mén)也非常多，很容易形成了多頭投入，產(chǎn)權(quán)不清晰的情況，拉鏈馬路的現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生。如果能夠?qū)⑸鲜鱿嚓P(guān)企業(yè)進(jìn)行整合，共同組建全市層面的城市綜合管廊投資運(yùn)營(yíng)管理公司。對(duì)全市的地下管廊的建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和投資。將全市的地下管廊資源統(tǒng)歸這家公司統(tǒng)一管理和運(yùn)營(yíng)，通過(guò)租金的方式長(zhǎng)期租賃使用上述的管道。再通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施REITs工具，將上述資產(chǎn)收入打包進(jìn)入公募基金市場(chǎng)從而形成循環(huán)投資。同時(shí)又將集團(tuán)現(xiàn)有的沉淀資產(chǎn)進(jìn)行了有效的盤(pán)活。

解讀2

疏通儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定權(quán)益類投資的通道，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿

對(duì)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的重要意義中，《通知》中著重提到“應(yīng)拓寬社會(huì)資本投資渠道，提升直接融資比重，完善儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化投資機(jī)制，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿”；公募REITs作為一種標(biāo)準(zhǔn)化的REITs產(chǎn)品，有助于實(shí)現(xiàn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的降杠桿，對(duì)于金融體系“不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線”要求意義深遠(yuǎn)。

可見(jiàn)基礎(chǔ)設(shè)施不應(yīng)僅是一種融資工具，同時(shí)也是一種投資工具，本身由于所有權(quán)的轉(zhuǎn)移能夠通過(guò)REITs的內(nèi)在定價(jià)機(jī)制實(shí)現(xiàn)價(jià)值的錨定，一方面有利于發(fā)起人所持資產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也有利于投資人獲取穩(wěn)定的投資回報(bào)。

但是目前國(guó)內(nèi)投資的產(chǎn)品種類還是比較多的，REITs的普遍回報(bào)率如前文所述并不高。故可以有利于撬動(dòng)保險(xiǎn)資金等其他風(fēng)控要求較高的資金進(jìn)入基礎(chǔ)設(shè)施投資領(lǐng)域。

解讀3

做好公募REITs個(gè)案試點(diǎn)工作，堅(jiān)持以點(diǎn)帶面逐漸鋪開(kāi)

截止2019年底，類REITs產(chǎn)品中，發(fā)行過(guò)包括物流、產(chǎn)業(yè)園、高速公路在內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs共有6單產(chǎn)品，相對(duì)商業(yè)物業(yè)數(shù)量較少，因此推行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs還有待扎扎實(shí)實(shí)做好試點(diǎn)工作以及之后相關(guān)制度的不斷完善。

自2014年中信啟航發(fā)行以來(lái)，截止2019年12月底，在五年多的時(shí)間中我國(guó)已有155單類REITs及CMBS（不包含CMBN）產(chǎn)品在上海/深圳證券交易所掛牌，其中類REITs產(chǎn)品已成功發(fā)行70單，合計(jì)規(guī)模1,360.64億元。

參照類REITs的發(fā)展，公募REITs當(dāng)前還需要試點(diǎn)前政策指引工作以及試點(diǎn)項(xiàng)目的評(píng)估，在試點(diǎn)工作做好后有望實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速提升。

解讀4

聚焦基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)行業(yè)

《通知》中提到，發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs應(yīng)做到：

1.聚焦重點(diǎn)區(qū)域：“優(yōu)先支持京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長(zhǎng)江三角洲等重點(diǎn)區(qū)域，支持國(guó)家級(jí)新區(qū)、有條件的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)展試點(diǎn)?！?/span>

《通知》中提到的區(qū)域均為近年來(lái)國(guó)家多次提到的重點(diǎn)政策導(dǎo)向發(fā)展區(qū)域，這些區(qū)域本身就具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，是最適合公募REITs的試點(diǎn)區(qū)域，未來(lái)在發(fā)展成熟后，將有望快速向全國(guó)推廣。

2.聚焦重點(diǎn)行業(yè)：“優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目。鼓勵(lì)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開(kāi)展試點(diǎn)。”

倉(cāng)儲(chǔ)、物流類型的不動(dòng)產(chǎn)已在我國(guó)成功發(fā)行了類REITs，做出了很好的示范效應(yīng)，未來(lái)公募REITs的發(fā)展重點(diǎn)還將拓展到固廢處理、市政工程、產(chǎn)業(yè)園以及國(guó)家大力發(fā)展的新基建領(lǐng)域，符合國(guó)家的政策方針導(dǎo)向，有利于經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

解讀5

做好資產(chǎn)遴選工作以及風(fēng)險(xiǎn)審核工作

REITs屬于不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，需要底層資產(chǎn)的嚴(yán)格挑選，這將嚴(yán)重影響未來(lái)REITs產(chǎn)品的分紅收益情況；由于公募REITs是一種面向大眾的標(biāo)準(zhǔn)化股性產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)的審核將對(duì)于產(chǎn)品的發(fā)展成熟具有重要意義。

解讀6

需加強(qiáng)融資用途管理工作，形成良性投資循環(huán)

《通知》中提到“轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)設(shè)施取得資金的用途應(yīng)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，鼓勵(lì)將回收資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)建設(shè)，重點(diǎn)支持補(bǔ)短板項(xiàng)目，形成投資良性循環(huán)?！?/span>

REITs是一種具有高度透明化的產(chǎn)品，參照國(guó)外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，資金的使用會(huì)受到嚴(yán)格的監(jiān)管，也有賴于未來(lái)發(fā)布的產(chǎn)品細(xì)則中對(duì)于這方面的嚴(yán)格規(guī)范；只有實(shí)現(xiàn)對(duì)于募集資金使用的正常引導(dǎo)才能實(shí)現(xiàn)良性的投資循環(huán)，達(dá)到服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的目的。

解讀7

實(shí)行專業(yè)的管理人篩選與考核，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)

《通知》中提到“符合條件的取得公募基金管理資格的證券公司或基金管理公司，可依法依規(guī)設(shè)立公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”，可見(jiàn)未來(lái)會(huì)對(duì)于管理人設(shè)立清單與考核制度，嚴(yán)控管理人資格。

出于風(fēng)險(xiǎn)角度的考量，試點(diǎn)初期，發(fā)行的公募基金將只能購(gòu)買(mǎi)同一實(shí)際控制人所屬的管理人設(shè)立發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，也體現(xiàn)了管理人對(duì)于產(chǎn)品的整體風(fēng)險(xiǎn)了解與把控程度意義重大。

解讀8

監(jiān)管與實(shí)施細(xì)則期待完善

《通知》中提到“中國(guó)證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)各派出機(jī)構(gòu)、滬深證券交易所、中國(guó)證券業(yè)協(xié)會(huì)與中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)制定完善試點(diǎn)項(xiàng)目遴選相關(guān)配套措施，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的業(yè)務(wù)過(guò)程監(jiān)管，并結(jié)合實(shí)踐情況，適時(shí)完善法律制度保障?！?/span>

本次《通知》的發(fā)布是中國(guó)公募REITs的歷史起點(diǎn)，相信未來(lái)將會(huì)不斷有相關(guān)政策出臺(tái)，積極引導(dǎo)中國(guó)公募REITs在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的快速發(fā)展并不斷拓展到不動(dòng)產(chǎn)的各個(gè)領(lǐng)域，支持中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。

綜上所述，此次基礎(chǔ)設(shè)施REITs的政策發(fā)布從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是一個(gè)非常好的金融工具。所以在這個(gè)基礎(chǔ)上集團(tuán)應(yīng)提前做好原有資產(chǎn)確權(quán)整合和新項(xiàng)目策劃兩個(gè)方面的工作。依據(jù)政策文件所確定的幾個(gè)試點(diǎn)范圍，推出一批垃圾處理、倉(cāng)儲(chǔ)物流等穩(wěn)定收益性項(xiàng)目。為REITs的在全國(guó)的全面推廣做好準(zhǔn)備。